萬科成全球銷售冠軍 王石薪酬猛增

【轉自第一財經日報】

    萬科去年營收488.8億，再當全球地產銷售冠軍，業績同比增加32.1%，預計今年凈利增長超25%。

    在去年房地產市場行情高歌猛進的背景下，萬科A(000002.SZ)的業績增長幾乎沒有懸念。

　　該公司今日公布的2009年度報告顯示，公司2009年實現營業收入488.8億元，歸屬上市公司股東的凈利潤53.3億元，較2008年分別增長19.2%和32.1%。凈利潤率較2008年回升，凈負債率有所下降，為19.7%，總負債率則為67.1%。每股凈收益0.48元。

　　公告還顯示，萬科利潤分配方案為每10股派送0.7元，分紅金額為7.7億元。

　　萬科總裁郁亮表示，宏觀調控對市場及公司的影響還有待觀察，但公司2010年的凈利潤增長目標依然是25%～30%，而2010年萬科目標為新開工面積855萬平方米，同比增長52%。

　　再當全球銷售冠軍

　　萬科業績在經過2008年的短暫下降后，去年重回增長軌道。數據顯示，萬科2009年全年累計銷售金額達634.2億元，在國內房地產企業中率先突破600億元。受金融危機影響，美國最大的房地產企業帕爾迪2009年銷售收入為38.7億美元(約合人民幣264億元)，因此萬科繼2008年后再當全球住宅企業銷售冠軍。

　　報告期內，萬科實現結算面積605.2萬平方米，結算收入483.2億元，同比分別增長34.1%和19.3%，結算毛利率為21.99%，較前期有所下降。對此，萬科總裁郁亮表示，房地產行業結算存在滯后性，2009年結算的產品多為2008年調整期內銷售的產品，結算毛利率的下降主要受此影響，而由于2009年市場形勢好轉，未來結算毛利率將有所提升。

　　值得一提的是，2008年末萬科根據當時的市場情況，對可能存在風險的13個項目計提存貨跌價準備12.3億元。由于市場已經回暖，對2008年末計提跌價準備的項目進行了跟蹤評估，對其中9個項目計提的跌價準備進行了全額沖回。

　　“不拿地王”態度依舊

　　萬科2009年共獲取新增項目44個，對應萬科權益建筑面積1036萬平方米。截至2009年年末，規劃中項目按萬科權益計算的建筑面積為2436萬平方米。

　　萬科表示，2009年房地產市場迅速回暖，企業資金狀況明顯改善，補充項目資源的意愿較強，部分地區土地市場也表現出了更強的競爭性，“地王”頻現。而萬科新獲取項目則多位于房價上漲較少、自住需求占主導地位的二三線城市，主動規避了部分熱點城市爭奪過于激烈的土地。

　　郁亮稱，萬科拿地的積極性依然較高，但不會過于激進，也不拿地王。

　　在萬科大舉陳兵二線城市的同時，該集團在二線城市的表現也相對搶眼，數據顯示，2009年，除京滬廣深四個一線城市之外，杭州、蘇州、天津、南京、佛山等二線城市也對整體的營業收入和凈利潤作出了較大貢獻。萬科2009年在15個城市的營業收入超過10億元，占已進入城市數量的接近一半，在行業中業績分布最為均衡。

　　調控對公司影響尚難評估

　　由于去年銷售良好，而在土地市場上的支出僅200多億元，使得萬科的資金流保持充足。截至2009年末，萬科持有貨幣資金230億元，凈負債率19.7%，較2008年末降低13.4個百分點。

　　對于今年的發展計劃，郁亮表示會按照凈利潤增長25%～30%的目標努力。而有證券分析師預計，由于今年的利潤大多數來源于2009年的銷售，預計萬科2010年的凈利潤有可能達到80億。

　　針對去年部分城市房價上漲過快的現象，政府近期推出一系列調控政策。郁亮表示，長期來看調控政策有利于房地產市場平穩發展；短期來看宏觀經濟的走勢存在不確定性，政策對市場的具體影響也還有待觀察。

　　另外，不久之前，王石則表示，長期來看，國內房價依然上漲，“3年內肯定會上漲”。

　　盡管如此，資本市場對萬科的態度依然顯得極為保守。根據Wind資訊數據，2009年四季度基金總共減持了萬科70601.81萬股，以持股數論，萬科更成了當季基金減倉最多的個股。進入2010年之后，萬科股票繼續遭到機構減持。

　　在機構減持壓力下，萬科股價始終低位徘徊，連續幾個月跑輸大市。昨日，萬科股價報9.44元，微漲0.11%，沒有因為好的業績預期而提振。

    萬科09年業績增30% 王石薪酬猛增140%

　   地產大佬萬科A（000002）今日（3月2日）發布2009年年報。公司當年實現營業收入488.8億元，較2008年增長19.2%；歸屬上市公司股東的凈利潤53.3億元，同比增長32.1%；每股收益0.48元；全面攤薄凈資產收益率14.26%。公司擬每10股派現0.7元（含稅）。此外，從年報來看，公司高管薪酬總量同比增長了137.92%，而普通員工薪酬總量增幅僅30.8%。

　　四個城市出現虧損

　　2009年房地產市場大幅回暖，房地產市場成交創歷史新高，萬科作為地產龍頭在這一年的行業盛宴中受益匪淺，全年銷售額突破600億元，實現銷售面積663.6萬平方米，銷售金額634.2億元，分別比2008年增長19.1%和32.5%。實現結算面積605.2萬平方米，結算收入483.2億元，同比分別增長34.1%和19.3%。

　　珠三角與長三角地區仍然是對公司業績貢獻最大的區域。2009年全年珠三角區域實現銷售面積174.4萬平方米，銷售收入194.0億元，分別占公司整體指標的26.3%和30.6%；實現結算面積190.4萬平方米，結算收入164.3億元，分別占公司整體指標的31.5%和34.0%；實現凈利潤19.2億元，占公司整體指標的32.5%。長三角區域實現銷售面積189.3萬平方米，銷售收入203.8億元，分別占公司整體指標的28.5%和32.1%；實現結算面積177萬平方米，結算收入151.2億元，分別占公司整體指標的29.2%和31.3%；實現凈利潤20.2億元，占公司整體指標的34.2%。不過值得一提的是，2009年萬科在鎮江、合肥、重慶和西安的項目分別出現了19.66萬元、384.71萬元、1505.19萬元與348.96萬元的虧損。

　　結算毛利率有所下降

　　2009年萬科房地產業務結算毛利率為21.99%，較2008年下降6.16個百分點。萬科解釋稱，這是由于房地產結算存在滯后性，2008年底公司有273.4億元已售未結資源大部分在2009年轉入結算，而2008年底許多項目銷售時正值市場低迷，銷售毛利率較低，造成2009年最終結算毛利率偏低。另外2009年內結算的項目中還包括上海華漕213、上海金色城市、廣州新里程等利潤率較低的保障性住房，也一定程度上拖累了毛利率。但是預計2010年公司結算毛利率將較2009年有明顯回升。

　　此外，年報還顯示，在拿地上，萬科2009年更多地向二三線城市傾斜。2009年公司新增項目的44個城市中，大部分位于二三線城市，新增項目樓面地價約為2401元/平方米，較2007年下降29.5%，而正是由于2007年拿地過于激進，成本過高，盡管2009年樓市出現量價齊升，公司在2008年末計提的13個項目存貨跌價準備中，仍有4個項目的跌價準備沒有沖回。

　　截至2009年末，公司尚有374.5萬平方米已銷售資源未竣工結算，合同金額總計382.3億元。2009年年末公司賬面預收款項金額為317.35億元，較年初的239.46億元增加77.89億元，增幅為32.53%。

　　高管薪酬暴漲138%

　　另外值得注意的是，從年報中可以看出，由于銷售旺盛，2009年萬科給高管們發薪水時也異常 “大方”，全年22名高管薪酬合計高達4651.9萬元。而在2008年，21名萬科高管合計領取薪水1955.2萬元，也就是說，萬科去年高管薪酬同比增長了137.92%，但是與此同時萬科的凈利潤增幅僅為32.1%。其中，董事長王石的年薪由2008年的248.1萬元上升至590.3萬元，增幅達到137.9%；總裁郁亮的年薪則由206.7萬元上升至520萬元，增幅達到151.6%。

　　但是與此同時，萬科的普通員工薪水增長遠遠不如高管們。從財務報表附注中可以看出，2009年萬科全年計提了應付職工薪酬14.86億元，僅僅較2008年的11.36億元增長了30.8%，遠遠落后于高管薪酬的增幅。