任志強：必須用打破雙軌制的改革才能形成命運共同體。

　　國務院日前印發的《全國深化“放管服”改革轉變政府職能電視電話會議重點任務分工方案》提出，2019年6月底前所有直轄市、副省級城市和省會城市全面實施“互聯網+不動產登記”。

　　很多人認為，這是為征收房地產稅做準備，建立不動產統一登記制度就是要摸清個人手里的房地產情況，時機成熟后，全面開征。

　　比如，吉林省財政科學研究所所長張依群就表示，可以說，不動產統一登記制度和全國信息數據聯網制度的建立，意味著房地產稅離我們越來越近。

　　不過，北京市華遠地產股份有限公司原董事長任志強昨天又發文稱，要征房產稅，必須做到以下15條。

　　以下是原文：

　　我希望能盡快出臺中國的房地產稅法，并希望通過房地產稅法推動改革，打破現行的各種雙軌制。

　　我不希望看到中國只出臺針對城市的房地產稅法。那會進一步加深中國由雙軌制形成的各種矛盾，切斷中國城市化進程的橋梁，造成更加嚴重的城鄉差別和兩極分化。

　　1982年憲法將中國的土地變成了城鄉兩種所有制，中國現行的大量與房地產相關的法律，都建立在兩種不同的土地性質和不同的使用范圍之上。

　　如“城市房地產管理法”并不包括中國農村的建設；如“國有土地出讓制度”也不包括農村的集體土地；如農村土地的經營、承包和宅基地政策法律，則與城市戶籍人口無關。

　　同是中國人，卻因土地與戶籍生活在兩種法律和相關制度之中，不能擁有同一種地位、尊嚴和權利。這是中國社會分化、城鄉貧富差距、低城市化率的重要原因之一。

　　中國因雙軌制形成了各種社會矛盾，必須用打破雙軌制的改革才能形成命運共同體。

　　要建立中國的房地產稅，就必須進行一系列法律、稅制的改革。否則，不但無法解決立法中的各種沖突與矛盾，反而會增加新的社會矛盾和沖突。

　　一、房地產稅被定義為財產稅，那么就必須在立法上解決公民的土地財產權利問題。

　　房與地都是屬于個人的財產，才能從法律上收取屬于個人財產的財產稅。因此希望能借這次房地產稅的立法，讓中國公民擁有土地的財產權利。

　　二、房地產稅被認為是地方稅收，這個“地方”是以省、市、縣哪一級為單位？

　　這個地方的級別之中，是否既有屬于國家的城市土地，又有屬于集體的農村土地？城市的房屋屬于財產，農村的房屋也同樣屬于財產。

　　那么就必須統一財產的權利，就必須讓土地的性質處于同一法律條件之下實行統一的稅制，否則豈不是將矛盾轉移到基層了？

　　三、房地產稅被當作收入調節稅，現在無論是城市還是農村，都存在收入的兩極分化和貧富差距，不可能立法只調節城市的收入差距，而不調節農村的收入差距吧。

　　只有統一的稅制才能合理解決社會中存在的貧富差距和收入差距，否則就會造成更嚴重的城鄉分化。

　　四、房地產稅應有明確的用途。

　　全球的房地產稅大多由地方政府和議會先確定稅收用途，由議會根據用途確定稅率。但中國目前除部分稅收確定了專項用途之外，大多未有明確支出規定。

　　但對財產征收的稅收應明確其與保護財產和使財產增值相關的用途，并扣除或減免現行已征收的與財產稅相關的稅收。

　　五、中國在1951年就有房地產稅，在大部分房產歸公之后才取消了房地產稅，并分割出了工商稅、城市維護事業稅、教育附加、土地使用、耕地占用等各種稅。

　　并在房地產市場化改革之后，在房屋生產與銷售的環節中增加了各種各樣的稅費，也包括土地出讓金等。

　　那么在開征房地產稅時應相應地取消各種與房地產稅相關的稅費，否則就不是調節收入分配的房地產稅，而是重復性征收的稅收了。

　　六、設立房地產稅時如明確了土地的財產權利歸房屋產權人所有，那么是否應取消土地出讓金的制度，而只有土地購置的費用？

　　如不取消土地出讓制度，產權仍歸國家所有，那么是否應在評估房產財產價值時，扣除土地的出讓部分，這些非財產權利的財產稅應由財產權利人支付？

　　我不認為這種雙軌并存的方式能夠解決現存的各種矛盾。

　　七、現有的房屋產權有著各種不同的性質，并按不同性質、不同規定享有不同的權利。

　　如有大量的自建房，無法進行公開的市場交易；如有大量的拆遷房，其中有自有產權，有租用產權不同。

　　如有大量的經適房，沒有土地使用年限，也未交納各種稅費，但樓上、樓下的同樣房屋補交了部分費用后，變成了有使用年限的商品房。

　　如限價房并不能在有限的時間內自由交易；如公有產權房，只能按規定進行交易。

　　如房改房，有的是全部產權，并是由單位購買商品房后再福利分配的，有的是非商品房（即未交納土地出讓金，甚至沒有使用年限）房改的，有的是92%-96%的非全部產權，有的房改房面積中并非包括全部分攤的公共面積。

　　有的則分攤了各種公共面積，有的能自由交易，有的則不能進行交易，只能由原分配單位回購。

　　如公有的租賃住房或私有的只能租賃的住房，有的是交納了住宅的土地出讓金卻被改為公建的，有的是交納了公建的土地出讓金卻被改為住宅的。

　　還有許多原有住房并未交納任何土地費用，有的是解放前就留下來的祖宅。

　　也許許多人會以為中國的住房私有化率高是來自住房商品化，其實是來自五十多年的住房福利分配。

　　商品房在住房總量中不過30%左右的比例，約9000萬套至10000萬套左右。

　　要將所有住房按商品房市場價評估收稅，就必須先將所有住房性質先統一、權利先統一，否則如何統一收稅？

　　八、由于住房分配和自建房導致的住房私有化率高，并不能用是否擁有住房和是否擁有兩套或以上住房來證明住房擁有者的收入水平。

　　如拆遷房可能擁有多套住房，但不證明其收入水平高，房改房、自建房更是如此。

　　因此只根據住房情況征稅來調節收入水平，不但不能解決貧富差距問題，也無法解決公平問題。

　　九、中國居民取得住房的成本差異巨大，并不能證明收入情況。

　　尤其是公共資源配置的不均衡，又導致住房因公共資源而產生的價格差異巨大，且這些住房價格同樣不能證明住房者的收入差別。

　　如學區的破舊平房也能賣個高價，如按住房市場評估價格征稅，并不能證明這種收入調節的公平與合理性。

　　并且這些公共資源的配置權在政府手中，一旦道路、橋梁、商場、醫院、學校改建、改遷之后，這種公共資源引發的住房價格差會因此而變化，又何來公平？

　　十、中國的住房福利分配并非完全按收入計算。

　　住房福利分配時有的按職務計算，有的按家庭人口計算，有的按工齡計算，有的按職工數計算，雙職工可能各享分配權利，因此住房的數量與面積同樣與收入水平無關。

　　尤其是當獲得分配住房權利的人已去世，住房繼承給下一代時，就更與分配時的收入與繼承時的收入無關了。

　　試圖用住房套數和面積進行調節時，實際并不完全反映收入情況。

　　十一、有人提議用減免一定套數住房或減免一定面積的方式來調節公平問題，這種說法是完全不了解中國五十年分配歷史和現實的空想。

　　住房福利分配時就有分配一套面積不足而不得不用分兩套住房補足的情況。

　　90/70政策出臺時，也有許多人不得不在一套房無法解決住房面積時，購買兩套的情況。開發商也有因90/70政策而故意用一門兩套的方式經營的。

　　這些問題本身都來自于政策的原因，而非自愿的原因，如今則都會變為無辜的征稅條件。

　　按套減免必然導致留大去小，產生更大的不公平。

　　如按面積扣除，則更是可笑。全國城市的房均面積之低也許是很多人根本就沒想到的。

　　如按人均或戶均扣除一定面積之后，可征收的住房則少之又少了。或許那些獨生子女家庭、獨居老人就都成了被征稅人。

　　而且無論按何種方式減免，都會像限購政策逼許多人假離婚一樣，會衍生出各種各樣的避稅方式，很難實現真正的公平。

　　十二、房地產稅能改變地方政府對現有土地財政的依賴嗎？答案是非常明確的——不能！

　　現有城市住房曾被某些經濟學家認為有高達450萬億元市值。

　　且不論這個計算有多荒謬，就是按450萬億元的1%計算也只有4.5萬億元，低于全國2017年的土地出讓金收入水平。

　　現有城市住房約220億—240億平方米，按2018年6月公布的全國平均住房房價8687元/平方米計算，約為191.1萬億—208萬億元，不扣除自建房、拆遷房、25%的非成套住房的價格，按1%計算也只有2萬億元左右，遠低于現有的土地出讓收入。

　　如按合理住房價格計算最高為150萬億元，再扣除按套或面積計算減免的部分，也就只能收到4000億元左右的房地產稅。

　　加上農村可收的房地產稅，也不過1萬億元。遠不能補足土地出讓金的缺口，更不用說償還地方債了。

　　但是，若不再征收土地出讓金，則一定會降低房價。

　　如要繼續實行土地出讓，同時征房產稅，那么是否應對未交納土地出讓金的房產先征收，已交納了土地出讓金的住房在期滿后征收呢？這樣再實行一定減免則可能實際可征收的稅就更少了。

　　十三、如在現有住房情況下實行普稅制，那么房地產稅的重擔則主要由中產或以下的收入階層承擔，并成為生活的重大壓力，包括農村的那些更低收入的階層。

　　如扣除，減免的方式無論是按套或按面積扣除，則會變成對擁有住房套數多或面積多的人的專項稅，就會有各種不合理的避稅現象出現。

　　如按現行非法律許可的上海、重慶的試點方式征收，那么不如將這種稅直接定義為富人稅。這不過是在個人所得稅之外，再對富人增加的一種收入稅，而并非財產稅。

　　土地出讓金是商品房購房者支付的一種額外稅，再對大面積商品房和高價商品房征稅，只能是一種特殊的富人稅，而非公平的財產稅。

　　房地產稅本應是針對所有有房者征收的財產稅，應由房產財產所有人支付。

　　但由于中國居民取得房產的方式并非都來自于商品化，因此這種背景之下的稅無論如何征收都有立法中的嚴重缺陷。

　　十四、房地產稅能降低住房價格嗎？從上海、重慶已進行的征收房地產稅的試點情況看——不能。

　　從世界各國已開征房地產稅的情況看——也不能。

　　因為房地產稅從來就不是為控制房價而產生的，也并不能起到限制房價的作用。

　　相反，全球凡是房地產稅稅率高的地區，房價反而更高，因為稅收讓該地區的財產保值，環境更好了。

　　在中國讓房價高挺的不僅是各種稅收和城市公共資源的吸引力，最主要的是招拍掛的土地出讓制度。只有土地成本的大幅下降，才能讓房價下行。

　　十五、如果在現行土地制度不變的情況下征收房地產稅，必然會打斷中國城市化進程的步伐，導致城市房租的高漲，給經濟發展帶來更大困難。

　　我希望能盡快看到中國的房地產稅立法，以打破現行的雙軌制。

　　來源：騰訊財經《樓市資本論》